¡6 puntos que te ayudarán a evitar retrasos al vender una propiedad!

por Wenceslao Sáenz Juárez

  1. Vendedor anterior en el predial

Asegúrate de que el predial tenga el nombre del dueño actual, para en caso de que no corregirlo a la brevedad en Registro Público de la Propiedad (RPDLP).

  1. Diferencia en los metros de construcción vs los registrados en Registro Público y De La Propiedad (RPDLP)

El impuesto (pago) predial corresponde a los metros de construcción registrados en RPDLP, si la propiedad tuvo una remodelación y no fue notificada ante dicha entidad, es muy probable que el predio este bloqueado ante catastro público y  se tengan que regularizar los metros actuales, además de pagar una multa.

Puedes acudir a cualquier notaría pública llevando una copia de las escrituras o predial de esa propiedad para que revisen si existe o no un bloqueo.

  1. Gravámenes y/o Liberaciones de gravámenes pendientes

3.1 Gravamen

Si se compra una propiedad que actualmente tenga un crédito (gravamen) con otra entidad financiera (banco), este mismo se deberá liquidar al firmarla con el crédito de quien compre.

3.2 Liberación de Gravamen

Aún y cuando la propiedad que se esté comprando ya tenga su crédito liquidado (aquel con el cuál el vendedor actual compro esa casa) hay un proceso llamado liberación de hipoteca, el cual confirma que esa propiedad está libre de todo gravamen ante RPDLP. Asegúrate de que esa hipoteca ya haya sido liberada.

Pregunta al vendedor si la propiedad tiene un gravamen y en caso de que sí: ¿Ya fue pagado? ¿Ya fue liberado?

Una copia de las escrituras públicas será de gran utilidad ya que ahí se menciona como se compró esa propiedad (crédito bancario, crédito infonavit, etc…)

  1. ISR (IMPUESTO SOBRE LA RENTA)

El ISR es el impuesto que le corresponde al vendedor. Dicho monto será calculado por la notaría pública con la que se vaya a formalizar la operación.

Previo a la firma de escrituras el vendedor deberá tocar base con la notaría para confirmar el cálculo del ISR.

Nota: en el caso de que el vendedor quiera exentar el ISR (lo cual es posible) la notaría deberá solicitarle al vendedor ciertos documentos.

  1. Documentación de la propiedad

Asegúrate de que el vendedor tenga en su poder la documentación (legible) que se requiere para la etapa II (avalúo) y etapa III (escrituración) dentro de un proceso de crédito(Predial, Recibo de Agua, Escrituras Públicas o Antecedente de Propiedad y Planos Arquitectónicos, además de documentos generales como identificaciones y actas de nacimiento y matrimonio).

Nota: en caso de no contar con planos de la propiedad, es posible solicitar un levantamiento de croquis al perito valuador el cual tiene un costo que cubrirá el vendedor ($ 500 aprox.).

  1. Antecedentes de la propiedad

¿La propiedad tiene algún antecedente que pueda llegar a interferir en la operación?

(Embargo bancario, juicio testamentario, distintos dueños, ¿se adquirió por medio de una donación?, ¿la compraventa será entre familiares?)

Anticipa cualquier factor que pueda perjudicar los tiempos de una operación y consulta cualquier duda con una notaría pública (nosotros te podemos decir con cual) para recibir asesoría y soluciones precisas.

Ayudar a más personas a que puedan concretar su proyecto de la manera más ágil y sencilla es el objetivo principal.

¡Hagamos equipo!

“Conocemos el Camino”

Lic. Wenceslao Sáenz J.

*Fuente: Finanz Asesores Hipotecarios Profesionales

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6 mitos de Infonavit

por Hugo Aguilera Chavarría

Muchos son los mitos que se dicen en torno a los créditos hipotecarios. En nuestro artículo “11 mitos del crédito hipotecario”, mencionamos cuáles son los más comunes, pero sin lugar a duda los mitos o historias que giran en torno a los trámites con el Infonavit son los que más llaman la atención y de los que más habla la gente al momento de adquirir un crédito hipotecario con el instituto.

A continuación te presentamos y desmentimos algunos de los mitos más populares que las personas cuentan acerca del INFONAVIT:

El Infonavit construye casas
Falso. Este mito debe ser el más famoso. El Instituto, se dedica únicamente a administrar los recursos en la subcuenta de vivienda de los trabajadores y a otorgarles un crédito para que puedan adquirir una propiedad.

Los trámites en el Infonavit son muy tardados.
Falso. El trámite de una persona que compra una propiedad a través de algún crédito hipotecario con el INFONAVIT puede durar entre 3 y 4 semanas. Comparado contra un crédito bancario, se toma prácticamente el mismo tiempo concluir con el trámite. Una vez teniendo la papelería completa toma alrededor de 1 hora inscribir el crédito en el Instituto.

El crédito de Infonavit es más barato que un crédito bancario
Falso. Este mito va a depender del sueldo con el que esté dado de alta el trabajador. La tasa de interés del Infonavit se encuentra entre el 4% y el 10%, mientras mayor es el sueldo del derechohabiente mayor será su tasa de interés, pero siempre estará topada al 10%. Las personas cuyo sueldo es de 1 a 1.5 salarios mínimos tendrán una tasa de interés del 4%. Las tasas de interés que los bancos ofrecen en la actualidad se encuentran alrededor del 9%. Más información y una comparación aquí.

El plazo para pagar mi crédito de Infonavit es muy largo
Falso. En el artículo “11 mitos del crédito hipotecario” mencionamos que es posible realizar pagos anticipados sin penalización, lo cual permite reducir el plazo del crédito contratado. Lo mismo pasa con el INFONAVIT, ya que adicional a las aportaciones que realiza el patrón y al descuento mensual (por nómina), los derechohabientes tienen la posibilidad de realizar pagos adelantados, lo cual les permitirá terminar de pagar en un menor tiempo.

Recomendación: El crédito del INFONAVIT se otorga en Veces Salario Mínimo, lo que significa que cada año el saldo pendiente por pagar y la mensualidad se incrementará de manera proporcional al aumento en el salario mínimo en el DF. Por tal razón es conveniente realizar pagos adelantados, del tal forma que la deuda con el Instituto no crezca por mucho tiempo.

Si no utilizo mi dinero en la subcuenta de vivienda lo pierdo.
Falso. Aquellas personas pensionadas que jamás ejercieron el crédito que les otorgaba el INFONAVIT para comprar una casa pueden solicitar que les regresen los fondos acumulados en la subcuenta de vivienda. Las personas interesadas en iniciar con el trámite de la devolución de su dinero pueden iniciar con dicho trámite en ésta liga.

Si me quedo desempleado perderé mi casa.
Es totalmente cierto que aquellas personas que soliciten un crédito al INFONAVIT (o a cualquier otra institución bancaria) dejan en garantía la propiedad en dado caso que la persona no pueda seguir pagando la mensualidad correspondiente, pero es falso que por el simple hecho de perder el empleo las personas pierdan su casa. Incluso si el acreditado no pudiera seguir pagando la misma mensualidad (debido a su condición financiera), es posible refinanciar la deuda con el INFONAVIT, de tal forma que las mensualidades queden más bajas y le permita al acreditado cumplir con su obligación con el Instituto. Además, el acreditado cuenta con un seguro de desempleo. Siempre y cuando haya voluntad de pago las personas podrán conservar su propiedad.

Tan solo hace un año el INFONVIT rompió récord al formalizar más de 550 mil operaciones, lo cual demuestra su compromiso por mejorar las condiciones de vida de los trabajadores. Al mes de agosto del presente año el Instituto ha otorgado 438 mil créditos en toda la república mexicana, un promedio de 54 mil crédito otorgados mensualmente, por lo que estaría en camino a superar lo otorgado el año pasado.

Fuente: http://www.finanz.com.mx

Infonavit elimina el precio tope en los créditos

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La semana pasada el Infonavit anunció la eliminación del tope de 350 salarios mínimos, lo que equivale a 700 mil pesos aproximadamente, para la compra de vivienda nueva o usada. Los trabajadores podrán comprar la casa que deseen, con base en sus ingresos pero ya no tendrán la restricción de precio máximo.

Asimismo, la institución desaparecerá su esquema Infonavit AG, en el que la subcuenta de vivienda de los derechohabientes de altos ingresos se dividía en cinco parcialidades que, principalmente, servían de garantía para la amortización del préstamo y se entregaban a lo largo de cinco años.

Con esta medida, las personas que ganan más de 11 salarios mínimos (alrededor de 20 mil pesos al mes) dispondrán de la totalidad de los recursos ahorrados de su subcuenta de vivienda y podrán utilizarlos en cualquiera de los esquemas Infonavit.

Opiniones encontradas

Las opiniones que han surgido al respecto son variadas, para algunos expertos esto podría ocasionar la inflación de los precios al saber que el Infonavit otorgará más dinero, mientras que para otros es una medida acertada que favorecerá la compra de casas.

Fuente: metroscubicos.com

Infonavit presentará programa de renta de vivienda

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El Infonavit presentará su programa piloto de renta de vivienda, a través del cual se descontaría este servicio de la nómina de los trabajadores, previa autorización, teniendo como garantía la subcuenta de vivienda.

El programa fue aprobado por el Consejo de Administración del Instituto y sólo resta afinar los detalles para su lanzamiento, que fue uno de los compromisos del actual director general, Alejandro Murat, durante su toma de protesta, en diciembre de 2012.

En días pasados, el directivo comentó: “hemos estado haciendo diferentes calibraciones, nos hemos reunido con diferentes fondos, desarrolladores y diferentes entidades interesadas y de lo que se trata es que salga un producto ganador”.

Por el lado de la oferta, dijo, se buscaría generar un padrón de proveedores de renta que se apegarán a un esquema de parámetros de calidad, y a partir de eso y previa autorización del derechohabiente, poder retener de su salario el pago de la renta.

El esquema permitiría al derechohabiente seguir ahorrando en la subcuenta de vivienda de los trabajadores, por lo que no se vería afectado su saldo en este apartado.

Previamente, Murat aseguró que este programa representaría una oportunidad para los inversionistas privados, ya sea por el lado patrimonial o por el tema de los Fideicomisos de Bienes Raíces (Fibras), que participan en el mercado de valores.

De manera adicional, refirió, se consideraría establecer un esquema de renta con opción a compra, a fin de que los trabajadores acumulen un enganche y puedan comprar una vivienda nueva en donde lo decidan.

fuente: eleconomista.com.mx